Финансовому управляющему отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома площадью 302,5 кв. м с земельным участком, купленного Клиентом – физическим лицом за наличный расчет у родственницы, признанной банкротом, и по цене, которая была в несколько раз ниже кадастровой стоимости проданного имущества

Клиент в 2003 – 2005 гг. приобрел земельный участок и построил на нём жилой дом площадью 302,5 кв. м., но при этом право собственности на эти объекты было оформлено на родственницу, которая никаких средств на приобретение (создание) этих объектов не затратила и фактически являлась номинальным собственником.

В 2016 году Клиент по договору купли-продажи выкупил дом и земельный участок у родственницы по цене, которая оказалось в несколько раз ниже их кадастровой стоимости. При этом расчёт за проданное имущество был произведен в наличной форме. 

Утвержденный в марте 2022 года финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании договора недействительной сделкой и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества в конкурсную массу.

В обоснование своих требований финансовый управляющий, ссылаясь на статьи 10, 168 и 170 ГК РФ, утверждал, что имущество продано должником в преддверии банкротства с целью избежать расчетов с кредиторами, продажная стоимость имущества занижена, указанная в договоре сумма не была выплачена должнику и пр.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2023 г. по делу № А41-63287/2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2023 г., финансовому управляющему отказано в удовлетворении заявленных требований.

Арбитражные суды установили, что при совершении сделки со стороны покупателя (Клиента) отсутствовало злоупотребление правом, а также не было противоправной цели причинения вреда имущественным правам кредиторов.

В частности, в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 г. по делу № А41-63287/2021 сказано (стр. 4, абзац 10): «В материалах дела отсутствуют, апелляционному суду не представлены доказательства того, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном предоставлении с учетом положений договора купли-продажи, представленных доказательств фактического осуществления строительства жилого дома семьей ответчика, несения расходов по содержанию объектов недвижимого имущества с 2005 года (расходов по оплате коммунальных платежей, налоговых платежей и т.д.), а также доказательства неплатежеспособности должника на дату сделки».

Также в указанном постановлении изложены следующие выводы (стр. 5, абзацы 7 - 8):

«Материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи оплачен в полном объеме, право собственности на спорные дом и земельный участок зарегистрировано за покупателем. Покупатель несет бремя содержания спорных объектов значительно ранее заключения самого договора.

Таким образом, поведение сторон и реальное исполнение свидетельствуют о намерении создать реальные правовые последствия: получение покупателем земельного участка и жилого дома в собственность и получение продавцом (должником) соразмерной оплаты, а также оформление (государственная регистрация) прав на объекты за новым собственником».

Кроме того, в этом постановлении справедливо отмечено (стр. 5, абзац 10): «Недобросовестность продавца (должника), выразившаяся в непогашении имеющейся задолженности полученными по сделке денежными средствами перед иными кредиторами, не может быть возложена на покупателя, добросовестно исполнившего свои обязанности».

Более того, Определением Верховного суда Российской федерации  отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.